Maisons abordables à La Font de Mauguio : une collaboration entre aménageur public, architectes et constructeur

Les maisons abordables de La Font de Mauguio (34130) sont aujourd’hui habitées. Dans cette zone d’aménagement concerté (ZAC) située à l’est de Mauguio, Le Mas Occitan, entreprise familiale de construction de maisons individuelles fondée en 1979 et implantée à Montpellier, a construit 16 maisons destinées à des primo-accédants. Le projet a réuni l’aménageur public L’Or Aménagement, le cabinet d’architectes-urbanistes Richez Associés, la commune de Mauguio-Carnon, l’Atelier d’Architecture Faustine Chaignaud (AAFC), l’architecte Orianne Champavier et dans le cadre du cahier des prescriptions architecturales de la ZAC et du plan local d’urbanisme (PLU). Retour sur la démarche, ses étapes et ce qu’elle a produit.

La Font de Mauguio : d’un projet d’aménagement à un nouveau quartier

Il y a quelques années, La Font de Mauguio n’était encore qu’un projet d’aménagement : une vision portée par la ville de Mauguio-Carnon et L’Or Aménagement. L’ambition était double. D’une part, permettre à des primo-accédants de devenir propriétaires tout en bénéficiant d’un cadre de vie de qualité. D’autre part, réfléchir à la manière de construire un nouveau quartier doté d’une identité architecturale contemporaine, aux lignes sobres, avec une attention portée à l’intégration paysagère et environnementale.

Un quartier de 19 hectares à 800 mètres du centre historique

La mairie de Mauguio disposait du secteur de La Font de Mauguio, dédié à un projet d’aménagement. Le quartier s’étend sur 19 hectares, à 800 mètres du cœur historique de la commune, et a été lancé en 2013 avec le choix d’un aménageur public (source : Ville de Mauguio-Carnon, magazine d’octobre 2025). Son utilité publique a été déclarée par le préfet de l’Hérault en 2019 : le projet consiste à créer un quartier mixte à vocation dominante d’habitat diversifié, dont 30 % de logements sociaux (source : Préfecture de l’Hérault, arrêté n° 2019-I-210).

Mauguio compte 16 522 habitants (population municipale de référence 2023, source : INSEE). Pour un aperçu du marché local et des démarches, consultez notre page construire sa maison à Mauguio.

Indicateur	Donnée	Source
Surface aménagée	19 hectares	L’Or Aménagement
Logements prévus à terme	768	L’Or Aménagement
Répartition du programme	30 % social, 55 % libre, 15 % abordable	L’Or Aménagement
Concession d’aménagement	2013-2028	L’Or Aménagement
Phasage	4 tranches	L’Or Aménagement
Espaces publics	88 000 m²	L’Or Aménagement
Familles installées en 2025	422	Ville de Mauguio-Carnon

L’Or Aménagement, aménageur public du Pays de l’Or

Créée en 1990, L’Or Aménagement est une société publique locale (SPL) qui revendique plus de 30 ans d’expérience (source : L’Or Aménagement). Une SPL est une société dont les collectivités territoriales et leurs groupements détiennent la totalité du capital (source : collectivites-locales.gouv.fr). Elle accompagne la transformation du territoire de l’agglomération du Pays de l’Or dans ses composantes urbaines, économiques et environnementales, de l’étude de faisabilité jusqu’à la commercialisation.

À La Font de Mauguio, L’Or Aménagement intervient comme concessionnaire de la commune, dans le cadre d’une concession d’aménagement couvrant la période 2013-2028 (source : L’Or Aménagement). Sa mission : aménager et équiper les terrains, puis les céder par lots à leurs futurs utilisateurs. L’Or Aménagement figure d’ailleurs parmi les partenaires aménageurs du Mas Occitan.

Un cahier de prescriptions pour une architecture cohérente

Pour ce projet, L’Or Aménagement s’est associée au cabinet d’architectes-urbanistes Richez_Associés, mentionné avec l’Atelier AJA pour la conception et la coordination architecturale du quartier (source : L’Or Aménagement). Richez_Associés a élaboré le cahier des prescriptions architecturales, urbaines, paysagères et environnementales (CPAUPE), qui encadre chaque construction de la ZAC.

Ce document s’appuie sur le Code de l’urbanisme : dans une ZAC, le cahier des charges de cession de terrain peut fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pendant toute la durée de réalisation de la zone (source : article L311-6 du Code de l’urbanisme). La Ville décrit ainsi un quartier allant du logement collectif à la maison avec jardin, avec des façades sobres, une végétalisation intégrée et des logements traversants (source : Ville de Mauguio-Carnon).

À retenir

La Font de Mauguio est une ZAC de 19 hectares aménagée par une société publique locale, L’Or Aménagement. Chaque construction y respecte le PLU de Mauguio et un cahier de prescriptions architecturales élaboré par Richez_Associés.

Le projet « Maisons abordables » : aménageur, architectes et constructeur autour d’une même table

Le projet « Maisons abordables » était ambitieux : faire collaborer un constructeur en contrat de construction de maison individuelle (CCMI), un architecte-urbaniste, des architectes chargés de concevoir les maisons et un aménageur public, sur des lots réservés, avec un objectif d’harmonie d’ensemble.

Pourquoi une démarche spécifique pour ces lots ?

Dans la tranche 1, 2 et 3 de la ZAC, L’Or Aménagement et la commune de Mauguio ont réservé des lots dits « habitat individuel désiré et abordable ». Le protocole d’accord établi avec Le Mas Occitan en avril 2021 résume l’enjeu : dans un contexte où la consommation foncière doit être rationalisée, la maison individuelle en secteur périurbain doit répondre à trois exigences.

• favoriser un habitat individuel abordable ;
• assurer la conception d’un habitat désiré ;
• garantir une qualité d’habitat avec une densité importante.

La réponse retenue par l’aménageur et la commune : faire appel à un architecte associé à un constructeur pour concevoir les maisons, avec un coût de construction encadré. Les terrains concernés mesurent environ 225 à 260 m², selon la grille annexée au protocole.

Un concours d’architectes et un travail d’étude commun

Pour mener à bien cette opération, L’Or Aménagement a lancé un appel à concours auprès de plusieurs architectes de la région. Chaque équipe a ainsi développé une proposition architecturale répondant aux objectifs de l’opération en matière de logements abordables.

En tant que constructeur, nous avons été associés à cette démarche en intégrant le jury de sélection. Notre rôle a consisté à analyser les projets présentés sous l’angle de leur faisabilité technique, à étudier leurs principes constructifs et à en évaluer les coûts de réalisation, afin de garantir leur adéquation avec les objectifs économiques de l’opération.

Au-delà de cette mission de sélection, nous avons travaillé en étroite collaboration avec les architectes tout au long de la phase d’étude. Ceux-ci ont élaboré leurs projets en s’appuyant sur notre expérience de constructeur, notamment pour optimiser les choix techniques, adapter les plans aux contraintes de réalisation et maîtriser le coût global des maisons sans compromettre leur qualité architecturale.

Cette démarche collaborative a permis de concevoir des projets à la fois cohérents sur le plan architectural, techniquement réalisables et économiquement accessibles. À l’issue de ce travail commun, nous avons participé, aux côtés de L’Or Aménagement et de l’architecte coordonnateur de la ZAC, à la sélection des équipes retenues pour réaliser ces opérations de maisons abordables.

Qui fait quoi ? Le rôle de chaque partenaire

Partenaire	Rôle dans le projet
Commune de Mauguio-Carnon	Collectivité concédante de la ZAC ; valide avec l’aménageur les dossiers de candidature et agrée les acquéreurs.
L’Or Aménagement (SPL)	Aménage, viabilise et paysage le secteur ; commercialise les lots ; signe les compromis de vente ; réalise les clôtures donnant sur l’espace public.
Richez_Associés	Architecte-urbaniste du quartier (conception et coordination architecturale, avec l’Atelier AJA) ; auteur du cahier des prescriptions architecturales.
AAFC, Atelier d’Architecture Faustine Chaignaud	Conception des maisons et permis de construire des îlots 11a et 11b.
Orianne Champavier, architecte	Conception des maisons et permis de construire des îlots 12b et 15.
Le Mas Occitan	Membre du jury de sélection des architectes ; analyse de la faisabilité technique et des coûts ; chiffrage des projets ; constructeur désigné, garant des coûts de construction ; signature des CCMI avec fourniture de plan ; dépôt des permis de construire ; réalisation des maisons.

L’AAFC est un atelier d’architecture installé à Montpellier, qui accompagne notamment des projets de logement et d’habitat groupé (source : AAFC). Orianne Champavier exerce elle aussi à Montpellier, au sein de sa propre agence d’architecture (source : Annuaire des entreprises).

Un protocole d’accord pour fixer les engagements de chacun

En avril 2021, L’Or Aménagement et Le Mas Occitan ont formalisé leurs engagements réciproques dans un protocole d’accord aménageur-constructeur. Côté constructeur, les principaux engagements étaient les suivants :

• Tenir le prix : ne pas dépasser le prix de vente fixé pour chaque maison, sur la base des prestations et des plans validés par l’aménageur, l’architecte et le constructeur.
• Respecter le dessin des architectes : conserver leurs plans lors de la mise au point des permis de construire, afin de préserver l’harmonie des constructions.
• Appliquer les règles de la ZAC : cahier des charges de cession de terrain et ses annexes (prescriptions architecturales, cahier des limites de prestations, charte chantier propre), fiches de lots et règlement du PLU.
• Respecter les délais : signer le CCMI avec chaque acquéreur dans le mois suivant la signature de son compromis de vente.
• Privilégier les ménages locaux dans la réponse à la demande.
• Accompagner les acquéreurs dans la procédure de coordination architecturale.

Côté aménageur, L’Or Aménagement s’engageait à viabiliser et paysager le secteur, à favoriser la commercialisation des lots et à signer les compromis de vente avec les acquéreurs dont le dossier avait été validé par l’aménageur et la collectivité.

Des maisons réservées aux primo-accédants

Les lots « abordables » étaient réservés à des acquéreurs primo-accédants sous conditions de ressources. Chaque candidature était analysée et validée par L’Or Aménagement et la commune, puis l’acquéreur était agréé par la commune avant la vente.

Les conditions d’accès au programme

Selon le protocole et les documents de présentation de L’Or Aménagement, l’acquéreur devait :

• être une personne physique ;
• ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 24 derniers mois, une condition qui reprend celle du prêt à taux zéro (source : Service-Public.fr) ;
• être éligible au prêt à taux zéro ;
• disposer de ressources inférieures à des plafonds fixés selon le nombre de personnes du foyer.

En contrepartie, le terrain était cédé à un prix inférieur à celui des lots libres de la ZAC. L’ensemble terrain et maison devait rester sous un plafond fixé par l’Agglomération du Pays de l’Or, afin que les acquéreurs puissent prétendre au dispositif d’aide de l’Agglomération en faveur de l’accession abordable.

Une clause anti-spéculative

Pour préserver la vocation du programme, l’acte de vente comportait une clause anti-spéculative : obligation d’occuper la maison en résidence principale pendant une durée minimale, et revente encadrée pendant cette période, à un prix plafonné correspondant au prix d’acquisition du terrain et de la construction, indexé sur l’indice du bâtiment BT01. Des cas de force majeure étaient prévus, comme une mutation professionnelle éloignant le lieu de travail de plus de 50 kilomètres.

Pour le financement, nous orientons nos clients vers notre courtier partenaire, qui étudie chaque situation. Les dispositifs existants sont présentés dans notre guide Financer sa construction : PTZ, prêts, aides 2026, et le parcours d’un premier achat sur notre page consacrée aux maisons pour primo-accédants.

À retenir

Les maisons abordables étaient réservées à des primo-accédants sous conditions de ressources, sur des terrains cédés à prix préférentiel. Une clause anti-spéculative encadrait l’occupation et la revente du bien pendant plusieurs années.

Du compromis à la remise des clés : les étapes du projet

Chaque maison a suivi un parcours fixé par le protocole, appliqué lot par lot, quelle que soit la date de signature du compromis de vente.

Les 8 étapes d’un projet « clés en main » à La Font de Mauguio

1. Réunion de présentation. L’Or Aménagement a présenté les lots abordables aux candidats lors de réunions dédiées, en mai 2021 pour l’îlot 12b et en septembre 2022 pour l’îlot 15. Plans, prestations et budget de construction y étaient détaillés.
2. Compromis de vente du terrain. Signé entre l’acquéreur et L’Or Aménagement, il comportait des conditions suspensives : avis favorable de l’architecte coordonnateur de la ZAC, permis de construire purgé de tout recours, agrément de l’acquéreur par la commune et obtention du prêt immobilier.
3. Signature du CCMI. L’acquéreur signait avec Le Mas Occitan un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, dans le mois suivant son compromis.
4. Mise au point du permis de construire. Le projet était finalisé avec l’architecte, puis soumis à l’avis préalable de l’architecte coordonnateur de la ZAC avant tout dépôt.
5. Dépôt du permis de construire. Le Mas Occitan déposait la demande de permis dans le cadre du CCMI.
6. Acte authentique et ouverture du chantier. Une fois les conditions suspensives levées, l’acte de vente du terrain était signé. Les travaux débutaient dans les 2 mois suivants, pour une durée prévue de 12 mois.
7. Suivi architectural du chantier. Avant les travaux, l’acquéreur remettait à l’architecte de la ZAC une fiche de suivi des matériaux. Au stade du plancher du rez-de-chaussée, les seuils étaient vérifiés sur relevé de géomètre. Chaque étape donnait lieu à un compte rendu transmis à l’acquéreur et à l’aménageur.
8. Livraison. L’Or Aménagement et son architecte coordonnateur pouvaient demander au constructeur l’accès à la maison pour une visite avant livraison. Les clés étaient ensuite remises aux familles.

Ce que comprend une maison « clés en main » dans ce programme

Dans ce programme, la répartition des prestations était présentée aux acquéreurs dès la réunion d’information :

Catégorie	Contenu
Compris dans le CCMI du Mas Occitan	Terrassements et gros œuvre ; menuiseries extérieures et intérieures, isolation, chauffage et électricité conformes à la réglementation en vigueur ; carrelage et faïences ; escalier intérieur ; enduits extérieurs ; branchements aux réseaux (eaux usées, eaux pluviales, eau potable, électricité) ; terrasse ; assurance dommages-ouvrage ; honoraires de l’architecte pour le permis de construire.
Réalisé par L’Or Aménagement	Viabilisation des lots ; clôtures donnant sur l’espace public, murets techniques compris.
Non compris, réalisable en option	Peinture intérieure ; cuisine ; aménagement des accès et du stationnement ; clôtures en limite séparative ; plantations et engazonnement ; couverture et végétalisation de la pergola (îlot 15).

Sur l’îlot 15, le prix comprenait une terrasse en bois et, pour certains lots, le cadre de la pergola. Sur cet îlot, les aménagements extérieurs laissés à la charge des acquéreurs devaient néanmoins être réalisés conformément au cahier des prescriptions de la ZAC. Pour découvrir nos autres programmes, consultez nos projets clés en main.

RT 2012 puis RE2020 : deux phases, deux réglementations

Le programme s’est déroulé à cheval sur un changement de réglementation. Les maisons de l’îlot 12b, présentées aux acquéreurs en mai 2021, ont été conçues selon la RT 2012. Celles de l’îlot 15, présentées en septembre 2022, l’ont été selon la RE2020, entrée en vigueur le 1er janvier 2022 (source : Assemblée nationale, réponse ministérielle). Cette réglementation intègre la performance énergétique, l’impact carbone et le confort d’été des constructions neuves (source : ecologie.gouv.fr). Pour aller plus loin, lisez notre page comprendre la RE2020.

Le CCMI, cadre contractuel de chaque maison

Chaque maison a été construite dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan. Issu de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990, ce contrat est d’ordre public : le constructeur doit apporter une garantie de livraison à prix et délais convenus, et le prix est forfaitaire (source : Assemblée nationale, réponse ministérielle).

Après la réception, l’acquéreur bénéficie de la garantie de parfait achèvement (1 an), de la garantie biennale de bon fonctionnement (2 ans) et de la garantie décennale (10 ans) (source : ANIL). Dans ce programme, l’assurance dommages-ouvrage était comprise dans le prix de la maison. Le détail figure sur notre page nos garanties.

À retenir

Compromis de vente, CCMI, avis de l’architecte coordonnateur, permis de construire, acte de vente, chantier suivi étape par étape : chaque maison a suivi le même parcours, dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle.

16 maisons livrées, des familles installées

Aujourd’hui, les 16 maisons sont construites, les clés ont été remises et les familles y ont installé leur quotidien. Le projet a permis à des ménages primo-accédants de devenir propriétaires d’une maison neuve à Mauguio, dans un quartier aménagé par un opérateur public.

Vue aérienne de maisons construites par Le Mas Occitan à La Font de Mauguio (Mauguio, 34130) – Atelier d’Architecture Faustine Chaignaud (AAFC)

Vue aérienne de maisons construites par Le Mas Occitan à La Font de Mauguio (Mauguio, 34130) – Architecte Orianne Champavier

Les photographies du programme montrent une écriture architecturale commune : façades enduites de teinte claire, toitures en tuiles canal associées à des volumes en toiture-terrasse, terrasses et jardins privatifs à l’arrière des maisons. Cette cohérence, recherchée dès la conception, rapproche ce programme de nos maisons mitoyennes en unité architecturale.

Trois principes de travail appliqués sur le programme

• Des plans de base validés en amont. Le prix s’entendait sur les prestations et les plans validés par l’aménageur, l’architecte et Le Mas Occitan. Des options restaient possibles à la demande des acquéreurs, par avenant au CCMI et sous réserve du visa de l’architecte, à condition de ne remettre en cause ni l’économie générale du projet ni ses principes architecturaux.
• Une coordination architecturale à des étapes fixes. Avis avant le dépôt du permis, fiche de suivi des matériaux avant les travaux, contrôle des seuils au plancher du rez-de-chaussée : ces jalons répartissent les vérifications tout au long du chantier.
• Un chantier respectueux d’un quartier en construction. La charte chantier propre de la ZAC interdisait notamment le stockage de matériaux sur les chaussées, trottoirs et espaces verts, ainsi que le nettoyage des toupies à béton sur la voirie. Les bordures de trottoir devaient être protégées lors du passage des engins.

Le Mas Occitan a construit plus de 2 000 maisons depuis 1979 et s’appuie sur un réseau fidèle d’artisans et de fournisseurs (source : Le Mas Occitan, qui sommes-nous).

Au-delà des maisons abordables : des villas sur mesure sur les lots libres

Notre engagement ne s’est pas limité aux maisons abordables. Le Mas Occitan a également accompagné des projets sur les terrains libres de la ZAC, en concevant des maisons personnalisées, adaptées aux attentes de leurs futurs propriétaires, tout en respectant l’identité architecturale de La Font de Mauguio.

Programme	Avancement (novembre 2026)
Maisons abordables (tranche 2)	16 maisons livrées
Villas sur lots libres	5 villas livrées
Villas sur lots libres	2 chantiers en cours
Villas sur lots libres	3 permis de construire accordés, ouverture des chantiers prévue d’ici la fin de l’année 2026

Villa contemporaine construite par Le Mas Occitan sur un lot libre de La Font de Mauguio.

Sur un lot libre, l’acquéreur choisit son constructeur et son projet, mais reste soumis au PLU, au cahier des charges de cession de terrain et au cahier des prescriptions de la ZAC. L’Or Aménagement propose des terrains à bâtir de la tranche 3, viabilisés et libres de constructeur, d’une surface de 298 à 514 m², à partir de 187 740 € TTC (source : L’Or Aménagement, page mise à jour le 17 juin 2026). Avant de vous engager, consultez nos conseils pour éviter les erreurs à l’achat d’un terrain.

En résumé

Les maisons abordables de La Font de Mauguio sont le fruit d’une collaboration entre une commune, un aménageur public, un architecte-urbaniste, deux architectes et un constructeur. Le protocole d’accord a fixé les engagements de chacun, le cahier des prescriptions a garanti l’harmonie d’ensemble et le CCMI a encadré chaque construction. Résultat : 16 maisons livrées à des primo-accédants, auxquelles s’ajoutent les villas sur mesure réalisées sur les lots libres de la ZAC.

Constructeur local de maisons performantes, durables et adaptées au climat méditerranéen, Le Mas Occitan accompagne depuis 1979 les projets de construction dans l’Hérault. Vous disposez d’un terrain à La Font de Mauguio ou ailleurs dans le Pays de l’Or ? Demandez une étude personnalisée.

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